Saint-Remi à Reims : un quartier où les classes A et B n'existent presque pas

Ce que disent les diagnostics du secteur

Les données publiques de l'ADEME permettent de descendre à l'échelle du quartier. Dans un rayon de 600 mètres autour de la rue Simon, à deux pas de la basilique, 5 359 diagnostics ont été réalisés.

Leur répartition : 9,7 % de passoires classées F ou G, 22,2 % de E, 34,2 % de D, 33,0 % de C, et 0,9 % de classes A ou B. Précision de méthode : il s'agit d'un rayon, pas du périmètre administratif du quartier.

Le fait marquant : un plafond, pas un plancher

Le taux de passoires du secteur n'a rien d'exceptionnel à Reims. Ce qui l'est, c'est l'absence quasi totale du haut de l'échelle.

0,9 % de classes A ou B, sur plus de cinq mille diagnostics. Et cette rareté n'est pas un effet du bâti ancien seul : les 773 logements construits entre 2006 et 2012 affichent 0,1 % de A-B, et les 302 de 2013-2021 seulement 2,0 %.

Autrement dit, même le neuf du quartier plafonne en classe C. Le problème n'est pas que les logements soient mauvais, c'est qu'aucun n'atteint l'excellence.

Une piste d'explication : le mode de chauffage

Les 767 logements raccordés au réseau de chauffage urbain du secteur affichent un taux de passoires très bas, 2,6 %, mais 0,0 % de classes A ou B.

Le DPE croise deux critères : la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Une étiquette A ou B exige d'être performant sur les deux. Un réseau dont le contenu carbone reste moyen peut donc protéger de la passoire sans jamais permettre d'atteindre le haut du tableau. Le mix des réseaux évolue et se vérifie auprès du gestionnaire : ce point est à confirmer au cas par cas.

Les 2 830 logements au gaz naturel sont à 9,6 % de passoires pour 1,0 % de A-B, les 1 583 à l'électricité à 12,6 % et 1,1 %, et les 155 au GPL à 9,0 % et 0,0 %.

Où se concentrent les mauvaises étiquettes

Le bas de l'échelle, lui, obéit à la logique habituelle. Les 1 179 logements antérieurs à 1948 affichent 17,0 % de passoires.

La génération 1948-1974, avec 2 223 diagnostics et 13,5 % de passoires, est la plus nombreuse du secteur : elle en représente 41 %. Les constructions postérieures à 1989 tombent toutes sous les 4 %.

Les maisons, minoritaires et les plus exposées

Sur 5 359 diagnostics, 4 994 portent sur des appartements, 207 sur des immeubles entiers et 158 sur des maisons.

Ces maisons affichent 19,0 % de passoires, le double de la moyenne du quartier. Les appartements sont à 9,4 %, les immeubles à 10,1 %. Le parc individuel du secteur est ancien et très minoritaire : il passe souvent sous le radar des opérations collectives.

L'isolation des murs, seul vrai levier

Le facteur explicatif reste l'enveloppe. Les 3 210 logements aux murs insuffisants affichent 15,6 % de passoires, contre 0,2 % pour les 519 aux murs très bien isolés.

Un écart de un à soixante-dix-huit. Mais la comparaison a une limite instructive : même très bien isolés, ces logements ne dépassent pas 2,3 % de classes A ou B. À Saint-Remi, l'isolation permet de sortir de la passoire, pas d'accéder au haut de l'échelle. Comprendre ce que valent réellement les classes du DPE évite d'y voir un échec de la rénovation.

Ce que nous conseillons avant de vendre

Ne visez pas une étiquette que le quartier ne produit pas. Dans ce secteur, passer de E à C est un résultat solide, et c'est ce que vaut le marché local.

Établissez l'année de construction : elle commande le constat plomb pour les biens antérieurs à 1949, nombreux ici, et le repérage amiante pour ceux d'avant juillet 1997. Si votre immeuble est raccordé au réseau, vous êtes probablement à l'abri de la passoire thermique sans effort supplémentaire. Sinon, un audit énergétique hiérarchise les postes sur le bâti réel avant tout vote en assemblée. Le reste suit le dossier de vente, avec l'état des risques à vérifier par adresse.