Passoire thermique à Reims : le guide du propriétaire bailleur

Ce que dit la loi en juillet 2026 : trois dates, aucun report

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 160) a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement loué en France métropolitaine. Trois seuils se succèdent : depuis le 1er janvier 2025, plus aucun nouveau bail ne peut porter sur un logement classé G ; les F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034.

Ce calendrier a bien fait l'objet d'une tentative d'aménagement, la proposition de loi Gacquerre, adoptée par le Sénat au printemps 2025, mais jamais votée par l'Assemblée nationale. En juillet 2026, les trois échéances s'appliquent donc telles quelles : mieux vaut bâtir son plan de travaux sur le droit en vigueur que sur un hypothétique report.

Que risque un bailleur rémois qui reloue un G en 2026 ?

Relouer un G revient à proposer un logement juridiquement non décent. Pas de contrôle systématique ni d'amende automatique pour autant : le levier appartient au locataire. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, d'abord en conciliation puis devant le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le versement tant que rien n'est fait.

Le bail déjà signé continue de courir normalement. Mais deux contraintes frappent déjà tous les F et G : le gel des loyers, applicable depuis le 24 août 2022 (aucune indexation en cours de bail, aucune hausse entre deux locataires), et une exposition au recours ravivée à chaque renouvellement ou reconduction tacite. Précision utile : Reims ne pratique pas l'encadrement des loyers ; c'est ce gel national, et lui seul, qui s'applique ici.

8 400 passoires diagnostiquées : pourquoi Reims est en première ligne

Les chiffres de l'ADEME donnent la mesure locale : sur les 108 284 DPE enregistrés à Reims depuis juillet 2021, 4 328 ressortent en F et 4 072 en G, soit environ 8 400 passoires et 7,8 % du parc diagnostiqué. C'est le taux le plus élevé des villes que nous suivons.

Deux facteurs se cumulent. Le climat d'abord : Reims est en zone H1, la plus froide du zonage DPE, et les hivers champenois allongent la saison de chauffe ; la note s'y joue sur le chauffage et l'isolation, pas sur le confort d'été. Le bâti ensuite : détruite à près de 80 % en 1918, la ville s'est rebâtie dans les années 1920-1930, et ces immeubles Art déco en brique et béton primitif, comme les maisons rémoises en brique des faubourgs, n'ont reçu aucune isolation d'origine. La répartition complète figure sur les classes du DPE à Reims ; notre point chiffré 2026 analyse la tendance.

Dérogations : ce que les textes de 2023 et 2024 permettent vraiment

Le décret du 18 août 2023 ménage trois portes de sortie au bailleur menacé de condamnation. La première, patrimoniale, parle directement au centre rémois : autour de la cathédrale classée à l'UNESCO et sur les façades de la reconstruction, l'architecte des Bâtiments de France refuse souvent l'isolation par l'extérieur ou le remplacement des menuiseries visibles ; ces refus documentés protègent d'une obligation de travaux impossibles (notre dossier sur le bâti Art déco de la reconstruction détaille ces cas). La deuxième vise la copropriété : parties privatives traitées et résolutions proposées en assemblée générale, mais rejetées. La troisième couvre le risque de dégradation du bâti lui-même.

La loi du 9 avril 2024 y a ajouté un sursis quand des travaux collectifs sont votés mais pas encore réalisés. Aucune de ces protections, en revanche, ne rend le logement décent ni ne dégèle le loyer. Archivez tout : procès-verbaux d'assemblée générale, avis de l'ABF, attestations d'artisans.

Votre étiquette F ou G est-elle seulement la bonne ?

Avant de chiffrer le moindre chantier, vérifiez le support de votre classe. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ont perdu toute validité au 1er janvier 2025 : si votre étiquette vient de l'ancienne méthode, elle ne prouve plus rien et il faut refaire le diagnostic. Le DPE étant opposable, un rapport récent est aussi votre protection en cas de litige.

Le second contrôle concerne les petites surfaces, un sujet massif dans une ville qui accueille près de 30 000 étudiants entre l'URCA, Sciences Po et NEOMA. L'arrêté du 25 mars 2024, appliqué depuis le 1er juillet 2024, a corrigé les seuils du DPE des logements de 40 m² et moins : un studio classé F ou G sur un diagnostic établi entre juillet 2021 et juin 2024 peut obtenir gratuitement une attestation de nouvelle étiquette auprès de l'ADEME, parfois suffisante pour sortir de la zone interdite sans travaux. Notre guide louer à un étudiant à Reims complète le sujet.

Le plan d'action du bailleur rémois, dans l'ordre

Si la classe F ou G se confirme, l'ordre des opérations compte autant que le budget. MaPrimeRénov' reste ouverte aux propriétaires bailleurs, avec des barèmes révisés régulièrement : nous ne citons volontairement aucun montant, les conditions à jour figurent sur france-renov.gouv.fr. Localement, l'Espace conseil France Rénov' du Grand Reims renseigne gratuitement les propriétaires et aide à séquencer le chantier avant de signer le moindre devis. Le déroulé :

• Commandez un audit énergétique : il hiérarchise les travaux et estime le gain de classe de chaque scénario, en intégrant les contraintes patrimoniales du centre.
• Ciblez les postes efficaces en climat froid : combles et toiture d'abord, isolation des murs par l'intérieur sur la brique et les façades protégées, menuiseries, puis remplacement d'un chauffage vieillissant.
• En copropriété, appuyez-vous sur le DPE collectif, exigé par paliers des immeubles d'avant 2013 (plus de 200 lots depuis 2024, 50 à 200 lots depuis 2025, moins de 50 lots depuis 2026), pour faire voter les travaux communs.
• Après le chantier, faites établir un nouveau DPE, puis remettez à jour votre dossier de location avant de signer le bail suivant.

Vendre plutôt que rénover : l'autre issue du bailleur

Quand le chantier est bloqué (copropriété récalcitrante, façade protégée, budget), vendre un logement classé F ou G reste parfaitement légal, y compris occupé. Anticipez le dossier : depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison ou d'une monopropriété classée F ou G exige un audit énergétique réglementaire en plus du DPE, obligation étendue aux classes E depuis le 1er janvier 2025. Un appartement en copropriété y échappe : le dossier de vente classique suffit, avec l'état des risques qui mentionne cavités et crayères selon l'adresse, et l'amiante sur le bâti d'avant 1997, reconstruction comprise.

Reste l'arbitrage : une passoire se négocie avec une décote face aux biens mieux classés, mais le marché rémois, aux prix modérés, conserve des acheteurs prêts à rénover. Comparez deux chiffres, le coût de la rénovation aides déduites et la perte consentie à la revente en l'état : l'audit fournit le premier, l'avis de valeur d'un professionnel le second.